Bij dit kantoor zijn werkzaam de heren mr. H als notaris en mr. TSK als toegevoegd notaris. Deze notarissen hebben ondanks de keiharde feiten, dat ING Bank op vele punten fouten heeft gemaakt en zelfs overtuigend misleiding pleegt toch haar opdracht tot veiling van de woning van een weduwe van bijna 80 jaar geaccepteerd.

Van de handelwijze van ING Bank zijn de beide notarissen uitgebreid schriftelijk op de hoogte gebracht, dit ondersteund door vele van relevantie zijnde producties en documenten.

Verschuilen achter ministerieplicht

Het enige wat de notarissen te berde wisten te brengen was, dat zij de plicht hadden om de opdracht van ING uit te voeren en dat het uitsluitend en alleen ING was, die de opdracht kon intrekken. Zij hebben kennelijk nog nooit gehoord of wilden daar niets op uit doen, dat een ministerieplicht van een notaris niet absoluut is, zeker niet wanneer het om de veiling van iemands grootste bezit gaat.

In de optiek van deze heren heeft een notaris dus geen enkele toegevoegde waarde, hij of zij moet immers zonder vragen te stellen klakkeloos uitvoeren wat een opdrachtgever dicteert. Aannemelijker is natuurlijk dat de heren wel beter weten, maar dat RoX Legal meer waarde hecht aan de profijtelijke relatie met ING bank dan aan het uitvoeren van haar wettelijke taak.

Onrechtmatige aflosnota

RoX Legal vond het ook geen enkel probleem dat de aflosnota van ING Bank geen specificatie van het te betalen bedrag bevatte, terwijl het ingevolge de hypotheekakte en ook ingevolge de wet verplicht is deze te verschaffen, zijnde een getekend uittreksel uit de administratie van de bank. ING Bank heeft slechts een briefje overlegd met de termen "openstaande bedragen" en "openstaande kosten" zonder enige onderbouwing welke bedragen of kosten het zou betreffen. Het komt er op neer dat een opdrachtgever als ING Bank zonder enige toelichting of bewijsvoering zomaar een bedrag kan noemen wat verschuldigd zou zijn, en dat de notaris daar blindelings in mee gaat. Dat dit uiteraard niet kan is expliciet  bevestigd in een uitspraak van de rechtbank in Assen (ECLI:RBASS;2011:BU9412), die zij ook van mevrouw Hofs hebben ontvangen. De rechtbank stelt in het vonnis: "De bank volstaat opnieuw met het opsommen van bedragen, zonder inzichtelijk te maken hoe deze bedragen zijn samengesteld.", en concludeert dat de bank daarmee niet heeft voldaan aan in de algemene bankvoorwaarden opgenomen boekenclausule.

Minachting voor het Kifid

Zij zijn zelfs zo ver gegaan niets uit te doen op een brief d.d. 9 december 2020 van de Kifid (De stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening) aan de afd. Beroepsklachten en Geschillen van ING Bank, waarin ING Bank vanwege de door mevrouw Hofs tegen ING aangespannen klachtenprocedure wordt verzocht de veilingadvertentie op 18 december 2020 niet te plaatsen alsook de voor 20 januari 2021 geplande veiling op te schorten totdat er een uitspraak in de bij het Kifid aangespannen procedure is.

Desondanks bleef de advertentie staan en werd geïnteresseerden gelegenheid geboden om een bod op de woning te doen. Mevrouw Hofs werd ook zelf benaderd, waarbij zij gewaar werd, hetgeen zij ook al verwacht had, dat haar woning niet meer zou opbrengen dan ca. € 450.000,--, terwijl de woning op Funda had gestaan voor een bedrag van € 895.000,-- en de WOZ-waarde betreffende het jaar 2020 al € 792.000,-- bedraagt.

Berisping door Stichting Tuchtrecht Banken

Beide notarissen is ook bekend dat de medewerker van ING Bank die deze zaak heeft behandeld van Stichting Tuchtrecht Banken een berisping heeft gekregen. In beslissing 4455 van de Algemeen Directeur is geoordeeld dat meerdere artikelen van de aan de bankierseed verbonden gedragscode zijn geschonden.

Tuchtrechtzaak bij de Kamer voor het notariaat

Wegens het onrechtmatig handelen is tegen beide notarissen een klacht ingediend bij de tuchtrechter van de Kamer voor het notariaat. De heren dienen te reageren op deze klacht. De onbeschaamdheid ten top is dat zij voor het beantwoorden daarvan uitstel hebben aangevraagd in verband met de feestdagen en de COVID-lockdown. De onrechtmatige veiling van een woning van € 895.000,- kan volgens hen echter wel gewoon doorgaan!

De functie van een notaris

Dit soort notarissen is een schande voor hun beroepsgroep. De wetgever heeft het notariaat de functie van poortwachter gegeven. Een notaris dient te controleren of een aan hem of haar verstrekte opdracht rechtmatig is, of de gepretendeerde vordering juist is, en te controleren of alle benodigde bewijsstukken aanwezig zijn. Ook dient een notaris de gerechtvaardigde belangen van alle betrokken partijen te bewaken. Als een notaris de uitspraak doet “ik moet doen wat de opdrachtgever mij opdraagt” dan staat daarmee vast dat hij of zij ten principale niet geschikt is voor het ambt. Eén ding is zeker: de schade die RoX Legal veroorzaakt gaat door haar betaald worden.

De feiten in de ING zaak

Mevrouw Hofs heeft grote verrekenbare vorderingen op ING Bank.

Toelichting: Deze vorderingen komen voort uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 13 oktober 2015, die de vorderingen I t/m V, die het echtpaar Hofs in een bodemprocedure van 20 november 2012 tegen ING Bank hadden ingediend, als verjaard heeft beoordeeld. Dit nota bene op verzoek van ING Bank tijdens de comparitiezitting van 25 juni 2013 bij de rechtbank, omdat zij er kennelijk geen kans toezag de vorderingen van het echtpaar te weerleggen. Het zal ieder zinnig mens duidelijk zijn, dat wanneer vorderingen als verjaard worden beoordeeld, deze vorderingen ook bestaan. Zowel het Hof als ING Bank zelf hebben bovendien verklaard, dat het echtpaar Hofs door toedoen van ING Bank schade heeft geleden. Het Hof heeft dit gedaan in rechtsoverweging 3.7 en in de rechtsoverwegingen 3.8 en 3.13 van het arrest, in welke laatste rechtsoverwegingen het zelfs expliciet heeft gesteld, dat ING Bank ten opzichte van het echtpaar een verbintenis tot schadevergoeding heeft, die nu alleen mevrouw geldt, omdat haar man op 16 augustus 2017 plotseling is overleden.

ING Bank blijft echter de visie aanhangen dat, omdat die vorderingen niet inhoudelijk zijn behandeld, hetgeen dus haar eigen keuze was, deze niet meer bestaan en het echtpaar nooit schade heeft geleden. Dit is uiteraard een onvoorstelbaar domme en volstrekt onbegrijpelijke mening, waarmede ING Bank alleen maar probeert onder haar verplichtingen uit te komen. Mevrouw Hofs heeft recht op die verrekening met haar schuld ingevolge de op 8 juli 2015 met ING afgesloten hypotheekakte, dit op grond van wetsartikel 6:131 BW en het uitbrengen van de in dezen vereiste verrekeningsverklaring ingevolge wetsartikel 6:127 BW, dit met een aangetekende brief d.d. 6 januari 2019. Om aan die verrekeningsverklaring haar werking te ontnemen had ING Bank wetsartikel 6:132 BW kunnen aanwenden, hetgeen zij niet heeft gedaan. Vervolgens zijn de beide verbintenissen, aan de zijde van mevrouw Hofs een verbintenis tot het betalen van haar hypotheekschuld en aan de zijde van ING Bank een verbintenis tot het betalen van de door haar aan het echtpaar Hofs aangerichte schade, tot hun beider beloop teniet gegaan.

Tevens heeft ING Bank een schuld aan het echtpaar Hofs van ca. € 45.000,-- uit hoofde van een onverschuldigde betaling door hen in het verleden, daaromtrent ING Bank in de zomer van 2019 heeft toegezegd deze te zullen betalen dan wel te verrekenen met de vermeend achterstallige hypotheekrente, die dus niet bestond. Plotseling is ING Bank echter op dat opgewekte vertrouwen teruggekomen via een wel zeer doorzichtige en absurde smoes. Ook heeft zij plotseling 15 zakelijke facturen ten bedrage van in totaliteit € 26.043,43 uit de hoge hoed getoverd, daarbij bewerende dat deze van doen hadden met een zakelijk contract, dat het echtpaar in het verleden had afgesloten, terwijl daar nooit sprake van is geweest. Overigens kunnen particulieren natuurlijk geen zakelijke overeenkomsten aangaan. Evenmin heeft het echtpaar of mevrouw Hofs gebruik gemaakt van een ander zakelijk product.